In Deutschlands Großstädten sind die Immobilienpreise seit Jahren ein heiß diskutiertes Thema. Trotz temporärer Rückgänge und wachsender Herausforderungen wie steigender Bauzinsen und zunehmender Baukosten setzt sich der Trend steigender Preise in vielen Metropolregionen auch 2025 fort. Faktoren wie die angespannte Wohnraumsituation, die steigende Nachfrage trotz hoher Zinsen sowie das begrenzte Angebot an Bauland treiben die Werte nach oben. Die komplexen Verflechtungen zwischen Wirtschaft, Politik, Bauwirtschaft und sozialen Veränderungen sorgen für eine dynamische Marktlage, die insbesondere in Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt spürbar ist. Wie lassen sich die Ursachen und Zukunftsaussichten erklären? Ein genauer Blick auf die verschiedenen Einflussgrößen zeigt die Mechanismen hinter der Preisdynamik und macht deutlich, warum die Immobilienwerte in deutschen Großstädten weiterhin nach oben tendieren.
Steigende Bauzinsen und ihr Einfluss auf die Immobilienpreise in den Großstädten
Im komplexen Geflecht des deutschen Immobilienmarktes spielen die Bauzinsen seit einigen Jahren eine zentrale Rolle. Nach der langen Niedrigzinsphase, die Baufinanzierungen lange Zeit besonders attraktiv machte, sind die Bauzinsen seit 2022 deutlich gestiegen. Die Europäische Zentralbank hat im Kampf gegen die Inflation die Leitzinsen in kurzer Zeit stark erhöht, was sich unmittelbar auf die Baufinanzierungskosten auswirkt.
Dabei ist zu verstehen, dass die Bauzinsen von den Zinsen zehnjähriger Bundesanleihen abhängen, die wiederum von den Leitzinsen beeinflusst werden. Anfang 2022 betrugen die Bauzinsen noch rund 1 %, was günstige Finanzierungsmöglichkeiten für Bauherren und Käufer bedeutete. Mittlerweile verlangen Banken wie die Düsseldorfer Immobiliengesellschaft Zinsen über 3 %, was die monatlichen Kreditbelastungen zum Teil verdoppelt hat.
Ein Beispiel: Bei einem Darlehen in Höhe von 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung und 2 % Tilgung lag die Monatsrate im Oktober 2021 bei etwa 810 Euro, ein Jahr später verdoppelte sie sich auf etwa 1.500 Euro. Diese gestiegenen Kosten führen jedoch nicht automatisch zu fallenden Immobilienpreisen, denn sie dämpfen zwar kurzfristig die Erschwinglichkeit, verändern aber nicht grundlegend die hohe Nachfrage in den Großstädten.
- Wichtige Faktoren für Bauzinsen: Leitzinsen der EZB, Inflationsentwicklung, Anleiherenditen.
- Auswirkungen auf Baufinanzierungen: Höhere monatliche Raten, geringere Finanzierungsfähigkeit vieler Käufer.
- Langfristige Effekte: Trotz derzeitiger Zinssteigerungen bleibt die Nachfrage hoch, Preise sinken nur moderat.
| Jahr | Bauzins (10 Jahre Fix) | Monatliche Rate für 300.000 € Kredit |
|---|---|---|
| Okt 2021 | ca. 1 % | 810 € |
| Okt 2022 | ca. 3 % | 1.500 € |
Auch wenn die Bauzinsen aktuell eine Seitwärtsbewegung zeigen, prognostiziert die Finanzberatung, dass es kurzfristig keine Rückkehr zu früheren Niedrigzinszeiten geben wird. Für Interessenten wie Berliner Immobilien oder Stuttgarter Wohnungsbau bleibt daher die Finanzierung eine entscheidende Herausforderung, die aber nicht zwangsläufig Preissenkungen mit sich bringt.
Wohnraummangel und seine Rolle als Preistreiber in deutschen Metropolen
Eine der Hauptursachen für die fortschreitenden Immobilienpreissteigerungen in deutschen Großstädten ist der anhaltende Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Laut Schätzungen fehlen in Deutschland aktuell etwa 700.000 Wohnungen, eine Zahl, die den dramatischen Engpass verdeutlicht. Besonders deutlich zeigt sich diese Knappheit in Ballungsgebieten wie München, Frankfurt oder Hamburg, wo Leerstände praktisch nicht mehr vorhanden sind.
Verschärft wird die Situation durch veränderte Wohnbedürfnisse: Die Wohnfläche pro Person ist in den letzten Jahrzehnten deutlich gestiegen. Während 1991 eine Person im Durchschnitt rund 35 Quadratmeter bewohnte, sind es heute fast 48 Quadratmeter. Parallel zu diesem Trend machen Einpersonenhaushalte in Großstädten wie München oder Berlin über die Hälfte aller Haushalte aus. Weniger Menschen leben auf größeren Flächen, was den Druck auf den Wohnungsmarkt zusätzlich erhöht.
- Knappheit an verfügbaren Wohnungen trotz hoher Nachfrage.
- Steigende Wohnflächen pro Kopf und veränderte Haushaltsstrukturen.
- Wachsender Zuzug in beliebte Metropolregionen, verstärkt durch Arbeitsmigration.
| Großstadt | Leerstandsquote | Durchschnittliche Wohnfläche pro Person (m²) |
|---|---|---|
| München | nahe 0 % | ca. 48 |
| Berlin | ca. 1 % | ca. 47 |
| Frankfurt | kaum Leerstand | ca. 46 |
Die Kölner Projektentwickler und Frankfurter Wohnkonzepte sehen in der mangelnden Neubautätigkeit einen weiteren wesentlichen Faktor. Die Zahl der Baugenehmigungen ging 2023 um fast ein Drittel zurück. Diese Entwicklung verlangsamt die Neubeschaffung von Wohnraum und verschärft die Knappheit, was in der Regel Preiserhöhungen nach sich zieht.
Gestiegene Baukosten und ihre Folgen für den Wohnungsbau
Die Baukosten für Wohnimmobilien haben in den vergangenen Jahren enorm zugenommen. Ein wichtiger Grund dafür sind die stark gestiegenen Preise für Baustoffe wie Stahl und Glas, die energieintensiv produziert werden. Insbesondere die Folge des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine führte zu stark erhöhten Energiekosten. Experten berichten von einem Anstieg der Kosten für den Wohnungsneubau von bis zu 36 % seit Frühjahr 2020.
Große Wohnungsunternehmen wie die Bremen Immobilien Group und Nürnberger Bauunternehmen spüren die Folgen massiv: Projekte werden gestoppt oder verzögert. Zum Beispiel setzte Vonovia 2023 mehrere Neubauvorhaben aus, um die Kostensteigerungen aufzufangen.
- Erhöhung der Baustoffpreise durch Energiekosten und geopolitische Ursachen.
- Stopp oder Verzögerung von Neubauprojekten führender Immobiliengesellschaften.
- Steigende Miet- und Immobilienpreise als Folge der höheren Baukosten.
Carolin Hegenbarth, Geschäftsführerin des Immobilienverbands IVD, erklärt: „Was vor der Krise mit einer Quadratmetermiete von 15 Euro möglich war, ist heute unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nur mit Mieten von 24 oder 25 Euro umsetzbar.“ Das bedeutet eine signifikante Verteuerung von Neubauten, die sich auch Preissteigerungen bei Bestandsimmobilien niederschlägt.
| Baustoff | Preissteigerung (2020-2024) |
|---|---|
| Stahl | +40 % |
| Glas | +35 % |
| Holz | +20 % |
| Beton | +25 % |
Die Hamburger Wohnbau erlebt diese Herausforderungen besonders intensiv, da der Neubau zunehmend unrentabel wird, wodurch sich das Wohnraumangebot in der Stadt kaum verbessert. Diese Entwicklung verstärkt den Druck auf die Immobilienpreise in den Metropolregionen weiter.
Mangel an Bauland und Regulatorische Herausforderungen als limitierende Faktoren
Ein ebenfalls entscheidender Faktor für die steigenden Preise in deutschen Großstädten ist das knappe Angebot an Bauland. Während Deutschland rein theoretisch über ausreichend Bauland verfügt – laut einer Umfrage könnten bis zu zwei Millionen Wohnungen gebaut werden –, steht dieses Land häufig nicht dort zur Verfügung, wo die Nachfrage am höchsten ist.
In Großstädten mit über 500.000 Einwohnern sind die Preise für baureif gemeldetes Land in den letzten zwölf Jahren um etwa 370 % gestiegen. Im Vergleich dazu sind die Preise in kleinen Gemeinden nur um etwa 80 % gestiegen. Gerade die Leipziger Immobilienmakler und Münchner Grundbesitz sehen in der Flächenknappheit einen zentralen Kostentreiber, der auch durch ökologische Vorgaben und politische Vorgaben zur Flächenversiegelung kompliziert wird.
- Hohe Preise für Bauland in Ballungsgebieten führen zu Verteuerungen bei Neubauten.
- Ökologische Auflagen erschweren und verzögern die Freigabe von Bauflächen.
- Starke Stadtflucht in ländliche Regionen, allerdings mit sinkender Nachfrage.
| Region | Preisanstieg Bauland (2009-2021) | Merkmal |
|---|---|---|
| Großstädte (über 500.000 Einwohner) | +370 % | Extrem knappe Flächen |
| Kleine Gemeinden | +80 % | Verfügbare Fläche |
| Theoretisch verfügbares Bauland | 99.000 Hektar | Genug für ca. 2 Mio Wohnungen |
Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung prognostiziert zudem für 2030, dass in ländlichen Regionen bis zu drei Millionen Wohnungen leer stehen könnten. Das verstärkt den Unterschied zwischen Stadt und Land, was die Preisentwicklung in Großstädten weiter antreibt.
Regionale Unterschiede, Trends und Prognosen für den Immobilienmarkt in deutschen Großstädten
Unterschiedliche Großstädte weisen heute verschiedene Entwicklungen bei Immobilienpreisen auf. Während etwa München oder Frankfurt weiterhin moderate jährliche Preisanstiege von über 1,5 % verzeichnen, stagniert der Markt in Teilen Mitteldeutschlands, und Ostdeutschland sieht in vielen Gebieten sogar sinkende Preise bis 2035. Dennoch gelten vor allem süddeutsche Metropolen sowie Hamburg und Berlin als Hotspots der Wertentwicklung.
Im ersten Quartal 2025 zeigen sich Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen besonders stark in Dortmund (+9,47 %) und Hannover (+7,74 %), während Häuserpreise z. B. in Dresden (+4,98 %) und Düsseldorf (+4,46 %) besonders steigen. Dennoch gibt es in allen Metropolregionen auch günstigere Stadtviertel oder Randlagen, in denen Immobilien noch erschwinglich sind.
| Metropolregion | Preisveränderung Eigentumswohnungen (Q1/2025) | Preisveränderung Häuser (Q1/2025) | Niedrigster Verkaufspreis Eigentumswohnungen (€/m²) | Niedrigster Verkaufspreis Häuser (€/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Stuttgart | 3,22 % | 0,96 % | 1.029 € | 605 € |
| Köln | 5,04 % | 2,89 % | 773 € | 529 € |
| Hannover | 7,74 % | 1,55 % | 667 € | 511 € |
| Dortmund | 9,47 % | 0,61 % | 612 € | 613 € |
| Frankfurt | 6,25 % | 3,14 % | 1.333 € | 575 € |
| Berlin | 0,55 % | 1,56 % | 602 € | 660 € |
| Düsseldorf | 3,94 % | 4,46 % | 1.375 € | 567 € |
| Hamburg | 5,09 % | 3,28 % | 1.333 € | 502 € |
| Dresden | 6,52 % | 4,98 % | 886 € | 513 € |
| München | 4,02 % | 0,20 % | 2.308 € | 741 € |
Experten wie Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft betonen, dass die hohe Nachfrage, vor allem getrieben von jungen Menschen, die auch in 2025 weiterhin den Traum von Berliner Immobilien oder Münchner Grundbesitz verwirklichen möchten, den Marktbeitrag zu Preissteigerungen beiträgt. Jedoch empfehlen Fachleute auch, Randgebiete und weniger populäre Viertel für einen Kauf ins Auge zu fassen, um günstigere Preise zu erzielen.
Wer sich ein detailliertes Bild über Renditen und Immobilienmärkte machen möchte, dem sei diese weiterführende Analyse zu Immobilienmärkten und Renditen 2025 empfohlen.
FAQ – Wichtige Fragen zum Thema Immobilienpreise in deutschen Großstädten
- Warum steigen die Immobilienpreise trotz steigender Bauzinsen?
Die Nachfrage nach Wohnraum in Großstädten übersteigt das Angebot weiterhin deutlich. Die Bauzinsen erhöhen zwar die Finanzierungskosten, können aber die hohe Nachfrage und den Wohnraummangel nicht ausgleichen. - Beeinflusst der Mangel an Bauland die Preisentwicklung?
Ja. Bauland in Großstädten ist extrem knapp und teuer, was die Baukosten und somit die Immobilienpreise weiter nach oben treibt. - Gibt es in 2025 noch günstige Optionen für Immobilienkäufer?
Ja, insbesondere in Randgebieten von Metropolen oder weniger beliebten Stadtvierteln lassen sich noch erschwingliche Immobilien finden. - Wie wirken sich gestiegene Baukosten auf den Wohnungsbau aus?
Höhere Baukosten verzögern oder stoppen Neubauprojekte. Dadurch verschärft sich der Wohnraummangel, mit Preiserhöhungen als Folge. - Sind langfristig Preissteigerungen zu erwarten?
Ja, Experten prognostizieren, dass Immobilienpreise bis 2035 in vielen Ballungsgebieten weiter steigen werden, vor allem in Süddeutschland, Hamburg und Berlin.
